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| 购房纠纷中“暂定价”问题（江苏省高级人民法院讨论纪要） |
| 关键词：房屋 买卖 暂定价 南京律师 |
实务当中，双方当事人往往在预约中约定了“暂定价”，而其后在订立本约时，出卖人往往又“提高”了房屋价款，买受人因不能接受而致使商品房买卖合同（本约）不能成立，此时，能否追究出卖人的违约责任？
与会代表在这个问题上的认识尚较一致，即出卖人于此情形下并不承担违约责任。大家认为，这个问题的实质在于，预约中的“暂定价”条款对双方当事人是否具有约束力。而该条款对双方当事人是否具有约束力，又涉及到对预约的性质与效力的理解与判断。预约既然是当事人约定将来订立一定契约（本约）的契约，那么其债务的内容即是将来要订立本约，房屋的价款及房屋的交付等内容应当留作将来订立本约时予以确定，该“暂定价”条款仅是作为双方当事人在订立本约时确定价格条款的一种参照。只要“预约”还是预约，则预约中的“暂定价”条款对当事人就不应当具有约束力，就不能要求当事人即应按照该条款实际付款交房。真正对当事人具有约束力的价格条款尚须当事人的另行商定，买受人因不能接受出卖人这一关于价格内容的意思表示导致本约不能成立的，自属契约订立过程中非常正常的事情 ——当事人虽心怀诚意积极地进行缔约活动，但并不能必然导致契约就能够有效地成立，这是交易中的常识，即便有预约的担保，也是如此。
另外一种观点与之殊途同归。这种观点认为，预约中的“暂定价”是相对于本约中的核定价而言的，对于“暂定价”，双方当事人都是可以调整的，合同的履行（付款交房）最终还是按核定价来计算。因此，出卖人违反“暂定价”条款，未能按之将房屋出售于买受人，并不对买受人承担违约责任。
与会代表还认为，为了规范房地产市场的交易秩序，保护买受人的合法权益，对于符合《解释》第五条规定的情形，即使名为“暂定价”，也不可单方变更。此外，对于预约合同中的价格用语，尚需具体问题具体分析，不可简单套用上述“暂定价”条款而一概而论。
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