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| 购房纠纷中“一房二卖”问题（江苏省高级人民法院讨论纪要） |
| 关键词：房屋 一房二卖 南京律师 |
关于 “一房两卖”纠纷中确定房屋产权归属的原则 “一物二卖”的问题，是一个在实践中经常会发生的问题。“一房两卖”的问题，即是其中一例。与会代表认为，只要不动产权利登记在出卖人名下，不论其出卖了几次，几个买卖合同都是有效的。若出卖人与后一买受人恶意串通，损害前一买受人利益的，则后一买卖合同应当确认为无效合同，由前一买受人取得房屋的所有权；若出卖人的后一出卖行为具备撤销权行使条件的，则前一买受人也可以行使债权人的撤销权，以保全其得以向出卖人主张的房屋交付请求权。在数个买卖合同均有效的前提下，出卖人“一房两卖”甚至多卖的，若数个买受人均未办理产权过户登记手续，当其都要求实际履行合同、交付房屋时，如何处理？根据什么原则确定房屋产权的归属？一种意见认为，应当结合一定的事实因素或者一定的社会政策来判断：如果数个买受人中，已经有人占有了该房屋并进行了装修添附，那么可以决定由占有的买受人取得房屋的所有权。这是经济效益原则的体现。如果买受人都没有实际占有房屋的，那么应由第一个订立买卖合同的买受人取得所有权。这是诚实信用原则的体现。另一种意见认为，到底由谁取得房屋的所有权，应当由出卖人决定，即由出卖人选择向谁交付。这是意思自由原则的要求与体现，而且出卖人作出的这一选择，是以其将向其他未被选择的买受人承担违约责任为代价的，因此，对出卖人的这一选择，没有理由不予尊重。这一原则，可以概括为出卖人自由选择交付原则。
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