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| 购房纠纷中“使用年限缩水”问题【江苏省高级人民法院讨论纪要】 |
| 关键词：房屋 使用年限 缩水 南京律师 |
关于土地使用权证使用年限缩水的问题
《城市房地产管理法》等法律法规规定了各类用地的最高年限。住宅商品房的出卖人向买受人移转交付的土地使用权，其使用期限常常短于七十年。这主要有两种原因，其一是因为房地产开发建设占用了一定的时间，这属于正常形态，一般不会引发纠纷。另一种情形是出卖人经出让取得土地使用权后变更了土地用途，或者从他人处经转让取得土地使用权，土地性质本不属于住宅用地，故导致土地使用权年限是四十年或者五十年。在后一种情形中，出卖人是否应向买受人承担违约责任？如承担，又该如何承担？
一种意见认为，出卖人是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时，是否尽到了告知义务即告诉买受人土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，买受人仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，应当认为出卖人并没有违反合同约定及附属义务，因此不承担违约责任。如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续。
另一种意见认为，根据《土地管理法》的有关规定，这种纠纷属于土地使用权权属争议，不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应当由有关人民政府处理。
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