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| 出让工业用地的规划条件 |
| 关键词：工业用地 出让 交付条件 律师咨询 |
《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》明确规定，国有土地使用权出让由市县国土资源管理部门会同城市规划等部门拟定方案，报同级人民政府批准后，由市县国土资源管理部门实施。2008年实施的《城乡规划法》也规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门，应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。市、县规划部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为出让合同组成部门的规划条件。
根据上述规定，我们理解，签订国有建设用地使用权出让合同与规划条件确定之间的关系是：规划部门出具规划条件――国土资源管理部门依据所出具的规划条件出让土地――规划条件依法写入出让合同――出让人、受让人、规划部门依法共同遵守。
也就是说，规划条件依法确定并依法写入出让合同，在出让合同履行的整个过程中，无论是出让人、受让人还是规划部门，均不得改变法定规划条件。擅自改变规划条件的行为，首先是违法行为，同时也是合同违约行为。
为落实城乡规划法，在2008年文本的附件中，专门增加了政府规划部门出具的出让宗地规划条件作为附件2，各市县国土资源管理部门在签订出让合同时，必须将规划部门出具的规划条件粘贴在附件2上。
另外，由于工业项目和房地产等非工业项目的差异，产业政策不同，体现在规划条件上也有所不同。国发3号文明确提出：对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。《工业项目建设用地控制指标》要求，工业用地的建筑容积率、建筑密度只约定最低限指标。而对于住宅用地，国发3号文则要求必须将最低容积率限制写入出让合同。
为落实上述政策，2008年文本第13条规定，受让人在出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。在签订合同时，出让人和受让人按照出让宗地的规划条件填写出让宗地的主体建筑物和附属建筑物性质、建筑总面积、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率和其他土地利用要求。受让宗地用于工业项目建设的，建筑容积率、建筑密度只填写最低限指标，即“不低于××”。受让宗地用于房地产项目建设的，建筑容积率、建筑密度要同时填写最高限指标和最低限指标，即“不低于××不高于××”。 |
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