|
|
|
|
|
| 关于土地使用年期届满处理的约定 |
| 关键词：工业用地 出让 出让年限 律师咨询 |
建设用地使用权出让年限届满的处理比较复杂，既关系到社会公共利益，也关系到土地所有者和土地使用者的权益。年限届满时对土地的处理需要区别对待。因此，首先要分析届满时的建设项目性质、用地者需求、城市规划和涉及的相关法律。一般来说，建设项目可以分为住宅项目和非住宅项目。从用地者需求分，土地使用年限届满，有需要继续使用土地提出续期申请的，也有未提出续期申请的。根据届时有效的城市规划，年限届满时宗地上的建设项目，有符合城市规划、可以继续办理用地手续的，也有不符合规划不得续期的。因此，政府对于提出续期申请的处理有两种方式，一种是因公共利益需要，政府必须收回土地，另一种是可以续期，为用地者办理用地手续。
建设用地使用权出让年限届满时的相关法律规定也不尽一致。1990年实施的国务院55号令第40条规定：“出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”。该规定未考虑收回土地使用权时受让方的房屋所有权问题。
《城市房地产管理法》取消了55号令“地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”的规定，在第21条规定：“ 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”按照《城市房地产管理法》的规定，首先可以将期限届满的情形分为两大类：土地使用者申请续期和未申请续期。其次，再将申请续期的情况分为两大类：准予续期和续期未获批准。准予续期的，重新签订出让合同，缴纳土地出让价款，办理土地登记，这种情形不涉及对土地使用者的补偿问题；未申请续期或申请续期未获批准的，收回建设用地使用权，但对于这种情形下，对土地使用者如何补偿，《城市房地产管理法》没有提及。
《物权法》对建设用地使用权期限届满续期作了进一步了明确，第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第二款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
根据《城市房地产管理法》、《物权法》，结合《合同法》的基本原理，2008年出让合同文本第二十五条规定，非因公共利益需要，合同约定的使用年限届满，土地使用者提出续期申请的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。第二十六条规定，因社会公共利益需要，申请续期未获批准的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施由出让人收回，补偿方式由土地使用者和出让人双方约定，或者给予土地使用者相应补偿，或者由出让人无偿收回。第二十七条的基本含义是，土地使用者没有申请续期的，国有建设用地使用权及宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回。 |
| |
点击返回首页
 |
|
