|
|
|
|
|
| 关于闲置土地的处理 |
| 关键词：工业用地 出让 闲置土地 律师咨询 |
闲置土地是一个法定概念。1999年，国土资源部发布的《闲置土地处置办法》对闲置土地的认定进行了明确规定。该办法规定：闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。
闲置土地要依法处置。无论是征收土地闲置费还是收回国有土地使用权，首先是依据《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》的规定追究其违法责任，其次才能由国土资源管理部门作为出让方追究其违约责任。《城市房地产管理法》第二十五条明确规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。《闲置土地处置办法》第四条规定：在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［2008］3号）进一步明确，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
可以看出，闲置土地不仅包括出让土地，也包括划拨土地。无论是闲置土地的认定，还是对闲置土地的处理，均有明确的法律政策规定。需要明确的是，第一，对出让土地来说，认定闲置土地的标准之一，是以出让合同约定的动工开发建设日期或合同生效日期来计算的。第二，受让人应按合同约定开工时间开发建设，受让人未按约定日期开工的，无论延期时间长短，均属于违约。而只有超过一年未动工的，才属于闲置。也就是说，闲置行为也是合同违约行为。第三，根据上述法律政策规定，闲置土地首先是一种违法行为，其次才是违约行为。对于受让人的违法行为，要依行政处罚法的相关规定进行处罚；对于受让人的违约行为，要依照合同法的有关规定，追究违约责任。对于既是违法行为又是违约行为，根据从重处理的原则，只追究违法责任或违约责任。具体来说，对于出让土地，非不可抗力或政府原因造成的闲置土地，超出出让合同约定的动工开发日期闲置满一年不满两年的，按出让土地价款的20%征收土地闲置费，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
为此，2008年合同文本第32条规定，受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。 |
| |
点击返回首页
 |
|
