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外资并购房企的律师尽职调查-关于房屋情况
关键词:尽职调查 外资并购 房企 南京律师事务所


  房屋属于价值相对较大的资产,其权属及价值情况一般会对公司的资产价值的认定有比较大的影响。因此,对于拥有房屋的企业,在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下:(本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查)
  1、要求提供公司所有房屋的清单,清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。
  2、要求提供房屋的权属证书,包括所有权证书和他项权利证书。
  ⑴ 房屋所有权证
  ⑵ 房屋共有权证
  ⑶ 房屋他项权证
  房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。
  3、在审查房屋权属证书的同时,还应当要求公司说明取得该房屋的方式,是自建取得,还是通过所有权的转移取得;并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。
  ⑴ 自建取得
  应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。
  ⑵ 转让取得
  应要求公司提供该房屋的转让文件,如:转让协议、拍卖文件等,并审查已经支付了受让该房屋的对价。
  4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。
  在审查房屋所有权的有关情况时,应当注意核查公司是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权;如果公司不拥有房屋占用范围的土地使用权,审查 办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求公司详细说明原因以及是否合法。
  5、如果有在建工程,说明建设的情况,提供已经取得的批准文件。
  对于在建工程,应当要求公司提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件,以确认该工程是否拥有合法的建设手续,在完工后能否取得合法的所有权。
  6、要求公司说明其房屋上是否设定了抵押权(或其他第三人权利)。如果存在,应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件,并要求其说明主债务的履行情况。
  房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。
  对于收购方而言,公司的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且,在抵押期间内的房屋,未经债权人同意或者提前偿还主债务,是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此,房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。
  由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现,在审查房屋的抵押情况时,应当通过审查权属证书、要求公司如实说明情况、提供文件资料和向有关机关核实等多种方式进行核查,尽量获取全面、真实的信息。
  7、审查公司的房屋是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。
  如果公司房屋存在上述情况,应当要求公司提供该房屋被采取强制措施的相应文件。
  8、在对房屋的调查中,还应当要求对方说明公司是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。
  如果公司存在上述情况,应当审查租赁合同、无偿使用协议等文件,确认公司是否通过合法方式租赁或无偿使用他人房屋以及公司对该房屋实际享有权利的范围和期限。在对公司使用他人房屋情况的调查中,应当重点了解公司实际使用该房屋的用途以及对公司主营业务的影响。如果公司的主要生产经营活动是在该第三人房屋中进行,由于该房屋的所有权人不是公司,将会存在公司由于其自身不可控制的原因无法继续使用该房屋的风险。应当就此向客户予以明确和充分的提示。

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