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外资并购房企的律师尽职调查-关于土地调查 |
关键词:尽职调查 外资并购 房企 南京律师事务所 |
土地使用权(国有土地使用权调查),具体调查内容和方式如下:
1、要求提供公司拥有土地使用权清单,清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质(划拨或出让)、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。
2、要求提供公司拥有土地使用权的国有土地使用证。
需要注意的是,有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的,对于这些地区的土地,应当查阅公司的房屋所有权证了解其土地使用权情况。
3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查公司拥有土地使用权的取得方式。
⑴ 如果是划拨取得,则其转让可能受到限制,并且可能对交易成本造成一定的影响;因此,对于划拨取得土地,应当要求提供有关批准文件,并且应当确认是否能够进行转让。
⑵ 如果是出让土地,需要确认是否缴纳了土地出让金,是否完成了土地使用权出让的全部手续。
对于出让土地,应当要求提供公司与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。
⑶ 公司的土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此,应当审查公司受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕,是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。
⑷ 还应当审查公司是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。
如果存在,应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件,是否办理了登记手续;并要求其提供土地租赁合同。
4、要求公司说明其土地上是否设定了抵押权。
如果存在,要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件,并要求其说明主债务的履行情况。 |
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