问问律师

  本网站为公益性质,由全国十大律师事务所--中银律师事务所支持,十佳青年律师领衔,整合江苏、南京律师资源,免费提供:法律咨询诉讼费计算律师费查询省高院文件查询司法解释RSS订阅

  案件代理联系电话:15251840888
  咨询合作联系方式:QQ 57641064

联系律师
南京律师网
REITs国际运行模式的比较
关键词:REITs 房地产投资 信托 基金 运行模式 南京金融律师
  
  房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段,首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期,美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后,房地产证券化得到了迅猛发展,英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作,其资金管理采取外部管理方式。2005年6月,香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产,并允许借款不超过持有房地产价值的45%。

  美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样,必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律,而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件,从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围,收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格,投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体,由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

  按《房地产投资信托基金守则》规定,香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求,但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系,尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动,收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税,REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式,除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

  可见,美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现,而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令,对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征,因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型,这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求,所以可以说非常市场化,其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济,以及其较成熟的金融体系;而由于REITs在香港的发展历史较短,所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内,因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

点击返回首页