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| （2011）南京市集体建设用地使用权流转管理办法 |
| 关键词：集体建设用地 使用权 流转 南京律师 |
宁政发（2011）79号
第一章 总 则
第一条 为依法引导集体建设用地使用权流转，培育和规范集体土地市场，维护土地所有者和使用者的合法权益，优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进城乡统筹发展，结合本市实际制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的集体建设用地使用权流转管理。
第三条 本办法所称集体建设用地使用权流转包括与建设用地实物对应的集体建设用地使用权流转和建设用地指标交易。
建设用地实物，是指经依法登记，核发《集体土地使用证》的农民集体所有土地。包括乡镇企业、乡镇公共设施、公益事业等存量建设用地和经村庄合并、土地综合整治以及其他依法办理农用地转用手续后新增的集体建设用地。
建设用地指标，是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地等农村集体建设用地通过万顷良田工程、城乡建设用地增减挂钩、宅基地置换等形式复垦为耕地后，可用于建设的新增用地指标。
第四条 在保持集体土地所有权性质不变的前提下，按照土地所有权与使用权相分离的原则，集体建设用地使用权实行有偿、有限期、可流转的制度。
第五条 市、县(区)国土资源管理部门分别设立集体建设用地使用权流转有形市场(以下简称有形市场)，对集体建设用地使用权流转进行管理。集体建设用地使用权流转应在有形市场内进行。
第六条 市国土资源局负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。市国土资源局江宁分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水县国土资源局负责本区、县行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。
第二章 产权代表界定
第七条 农民集体所有的建设用地依法属于村农民集体所有的，所有权代表为村集体经济组织，没有建立村集体经济组织的由村民委员会代行所有权；属于村民小组农民集体所有的，由村民小组行使所有权，村集体经济组织或村民委员会监督；属于镇街农民集体所有的，所有权代表为镇街集体经济组织，没有镇街集体经济组织的，所有权代表为镇人民政府或街道办事处。
第八条 市、区县国土资源管理部门应当对集体土地进行权属调查，确定土地所有者和使用者，由市、区县人民政府颁发《集体土地所有权证》和《集体土地使用证》。
第九条 对法律规定不需要办理征收手续的新增集体建设用地，在办理农用地转用手续后，可以根据土地所有者的要求，直接将集体建设用地使用权确权给土地所有者或土地所有者代表，颁发《集体土地使用证》。
第三章 实物流转
第一节 一般规定
第十条 集体建设用地使用权流转不得改变原批准的规划条件，规划条件确需改变的，应按以下方式处理：
(一)规划条件的改变须符合土地利用总体规划和城乡建设规划，并取得城乡建设规划管理部门的批准；
(二)在办理土地流转前，土地流转受让方须与土地所有者签订补充协议，交纳前后规划条件下土地流转价格差额；
(三)土地用途由非经营性用地变更为商业、娱乐、旅游开发等经营性用地的，土地使用权不得协议流转，由土地所有者收回后重新按规定程序通过公开招拍挂方式进行流转。
第十一条 集体建设用地使用权流转不得用于商品住宅开发。
第十二条 有下列情形之一的集体建设用地使用权不得流转：
(一)土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表，土地流转时没有经过三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的；
(二)违法占用的集体建设用地；
(三)土地权属有争议的；
(四)司法机关依法裁定查封的；
(五)土地使用者未按土地流转合同约定进行开发建设的；
(六)土地流转权利受到其他法定限制的。
第十三条 集体建设用地使用权流转合同约定使用期限届满，土地使用者要求续期的，应在使用期限届满前两个月内向集体土地所有者提出申请，经集体土地所有者同意后，按本办法规定重新办理集体建设用地流转手续。
第十四条 集体建设用地使用权流转合同约定使用期限届满，土地使用者未提出续用申请的，土地使用权由土地所有者无偿收回。
第二节 流转方式
第十五条 集体建设用地使用权可以采用转让、出租、作价入股三种方式进行流转。
第十六条 符合流转条件的集体建设用地可以设定土地抵押权。
第十七条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地所有者或使用者将土地使用权转移的行为。集体建设用地使用权转让年限不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。
第十八条 集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地所有者或使用者将集体建设用地使用权出租的行为，由承租人与出租人签订一定年限的土地租赁合同，承租人取得租赁权并按期支付土地租金的行为。集体建设用地使用权出租期限一般与企业登记的经营年限相衔接，但最长出租年限不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。
第十九条 集体建设用地使用权作价入股是指集体建设用地所有者或使用者将一定年期的集体建设用地土地使用权收益金折成股份，由土地使用者持股，参与分红的行为。作价入股年限应与企业登记的经营年限相衔接，最长不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。土地使用权作价入股的红利(收益金)可以按实际收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。
第二十条 集体建设用地使用权作价入股一般采取双方协议方式。集体建设用地使用权转让、出租可以采取双方协议方式，也可以采取公开招拍挂方式。但土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表，且土地流转用于商业、娱乐、旅游开发的须采取公开招拍挂方式。
第三节 流转程序
第二十一条 协议流转程序为：
(一)土地流转双方签订土地流转合同；
(二)土地流转双方持有关材料向有形市场提出土地使用权流转申请；
(三)有形市场经审核，符合土地流转条件的，向土地流转双方颁发《集体建设用地使用权流转批准书》。
土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表的，土地流转基本情况须在有形市场公示十个工作日。公示期间，有其他意向用地者提出正式申请的，土地流转由协议方式转成公开招拍挂方式。
(四)地流转双方凭《集体建设用地使用权流转批准书》，办理土地变更登记。
第二十二条 公开招拍挂流转程序为：
(一)土地使用者向规划管理部门申请土地使用条件并办理其他前期手续；
(二)土地使用者持相关材料，向有形市场提出土地使用权流转申请；
(三)有形市场经审核，符合土地流转条件的，由有形市场通过招拍挂方式公开竞价，确定受让人或承租人，向土地流转双方颁发《集体建设用地使用权流转批准书》；
(四)土地流转双方凭《集体建设用地使用权流转批准书》，办理土地变更登记。
第二十三条 根据城乡建设规划由政府按规定程序统一组织建设的农民集中居住区内的房屋所有权转让的，其建设用地使用权随地上房屋所有权的转让而流转，程序为：
(一)房屋买卖双方持房产转让协议、售房人《集体土地使用证》及购房人《房屋所有权证》，向市、县(区)国土资源管理部门提出土地变更申请；
(二)经市、县(区)国土资源管理部门审核，符合条件的，办理土地使用权变更登记手续。
第四章 建设用地指标交易
第二十四条 建设用地指标严格按照以下程序产生：
(一)申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表。法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。
(二)市国土资源局依据土地利用总体规划、城乡建设规划，对土地综合整治建设用地复垦方案进行审查，经市人民政府批准后实施。
(三)市、区县国土资源局按照省市土地复垦有关规定统一组织验收，分别建立建设用地指标交易信息库。建设用地指标经过省、市国土资源局确认后，向指标所有者核发建设用地指标凭证。
第二十五条 建设用地指标用于房地产开发等公开出让项目办理农用地转用手续的，只能由经审核的从事土地储备、房地产一级开发的主体以及各开发园区运作平台申购；建设用地指标用于非公开出让项目办理农用地转用手续的，可在完成项目用地规划预审后，由用地单位直接申购。
第二十六条 建设用地指标须通过招拍挂方式在有形市场公开交易。指标交易可以根据指标所有者的申请在区县级有形市场进行交易，也可以在市级有形市场进行交易。
第二十七条 建设用地指标在市级进行交易的，可在全市范围内使用，在区县级进行交易的，只能在本行政区域内使用。
第二十八条 无法直接使用交易获得的增减挂钩指标办理农转用手续的地区，可以用交易获得的指标和国土资源管理部门交换国家计划指标。
第二十九条 已纳入万顷良田工程和城乡建设用地增减挂钩项目库的项目，项目实施后预期可形成的建设用地指标可按项目打包交易等方式在指标交易有形市场内进行交易，项目实施完成后所形成的增减挂钩指标归项目实施单位拥有。根据需要，市级可采取有偿的办法，调购部分建设用地指标，具体办法另行制定。
第三十条 国土资源管理部门在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、土地指标获取成本等因素的基础上，分片区制定建设用地指标交易指导价格。
第三十一条 为促进土地节约集约利用，发挥市场在资源配置中的基础性作用，鼓励指标交易，上级下达至南京市的农用地转用计划指标将主要用于满足全市保障性住房、基础设施以及重大产业项目用地需求，而新增经营性用地、村镇建设等用地指标主要通过土地整治、建设用地指标交易获取。
第三十二条 为提高建设用地指标使用效率，通过交易获得的建设用地指标原则上需在一年内使用，如一年内由于客观原因不能使用的，可申请按照指标购入价八折退回；或提前一个月向指标交易市场所在国土资源行政主管部门提出延期申请，延期时间最长不超过半年，到期后仍未使用的指标按作废处理。
第五章 地价和收益管理
第三十三条 市、区县人民政府制定并公布集体建设用地使用权流转最低保护价和片区指导价(基准地价)，并根据城乡发展和土地市场状况，对最低保护价适时进行调整。
第三十四条 土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表的，集体建设用地使用权流转时流转价格须由申请流转的土地使用者委托具备资质的地价评估机构评估，流转价格不得低于政府公布的最低保护价。
第三十五条 土地使用者应按照土地登记和土地流转合同规定的土地使用条件使用土地，不得擅自改变土地使用条件。确需改变土地使用条件的应当经原批准机关批准，同时根据土地所有者要求交纳不同土地使用条件下土地流转价格差额，重新签署土地流转合同和办理土地变更登记。
第三十六条 集体土地所有者流转集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体资产统一管理。其中50%以上应当纳入专户管理，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
第三十七条 区县政府可按一定比例，从土地流转收益中提取城乡统筹配套建设资金，专项用于农业农村发展，具体比例由区县研究确定。
第六章 附 则
第三十八条 国家和省对农村集体建设用地流转管理有新规定的，按国家和省的规定执行。
第三十九条 本办法由南京市国土资源局负责解释。
第四十条 本办法自颁布之日起实施，原《南京市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》(宁政发〔2004〕213号)同时废止。 |
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