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| 马楚军与株洲汽车城开发建设有限公司等租赁合同纠纷上诉案 |
| 关键词：合同 北京中银(南京)律师事务所 南京律师 |
株洲市中级人民法院
民事判决书
(2011)株中法民四终字第9号
上诉人（原审原告）马楚军，某某，某某某某年某某月某某日出生。
委托代理人张大非，湖南一星律师事务所株洲分所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。
被上诉人（原审被告）株洲汽车城开发建设有限公司。
法定代表人王洪，该公司董事长。
委托代理人张超，湖南西京律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。
被上诉人（原审被告）株洲汽车城和兴物业管理公司。
法定代表人李德萍，经理。
委托代理人史伟芳。代理权限为特别授权，即代为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。
上诉人马楚军与被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司、株洲汽车城和兴物业管理公司租赁合 同纠纷一案，马楚军不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2010）株荷法民一初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本 案，上诉人马楚军及其委托代理人张大非、被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司的委托代理人张超、被上诉人株洲汽车城和兴物业管理公司的委托代理人史伟芳到 庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年10月15日，被告汽车城公司委托株洲汽车城物业公司与原告马楚军签订物业租赁合同。合同约定：一、由原告租赁A 区1栋05号1-5层，总计面积2419.08㎡的房屋，用于经营株洲市荷塘区楚天食府。二、租期自2004年10月28日至2012年10月27日止， 前9个月（即2004年12月8日至2005年7月27日）为优惠期（免交租金）。三、合同签订时缴押金40 000元，租金按产权面积计算，每月租金合计31 850元，物业费2419元。租金按每三个月提前15天以现金或向出租方指定银行账户存款的方式缴纳，物业费按月支付，第一年免收。合同对违约责任约定 为，出租方未能按合同约定交付物业，每逾一日，向承租方支付月租金标准3‰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，承租方有权解除合同，出租方双倍返还 定金，不再承担任何费用；承租方未按时向出租方缴纳租金、物业管理费，每逾一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，视同承租方违约；承租方违 约，出租方有权解除合同，收回物业使用权，不退押金，并有权要求承租方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及承租方实际发生应缴纳的费用。合同另 对其他事项进行了约定。合同签订后，汽车城物业公司按照合同的约定向原告交付了承租的房屋，原告以株洲市荷塘区楚天食府的字号对外营业。租赁期 间，在汽车城物业公司注销后，被告和兴物业公司于2007年2月接管了该区域的物业管理业务，原告继续向和兴物业公司履行义务，并经和兴物业管理公司同 意，将A1栋5号4层-顶层转租给南国雨林洗浴中心。合同履行过程中，因原告拖欠缴纳租金和物业管理费，2009年4月5日，汽车城开发公司与和兴物业公 司联合向原告发函，通知原告租金由汽车城收取，物业管理费由和兴物业收取。原告在接到函告后一直没有向二被告缴付租金和物业管理费，二被告遂分别向本院提 起诉讼。诉讼期间，被告于2009年8月20日强行关闭了原告租赁经营的场所。双方后经多次协商不能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，要求二被告赔偿损失并承担违约责任。诉讼期间，经原告申请，本院依法委托鉴定机构对原告剩余财产及添置的设施、设备进行鉴定。经鉴定，原告余存在租赁房屋内的财产价值共计257 971.53元，其中在用周转材料32 638.37元，装饰装修工程168 844.16元，设备56 489元（含动产拆除费用7470元），因鉴定开支5700元。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。株洲汽车城物业公司受被告汽车城公司的委托，与原告在协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，是原、被告真实意思表示，合同内容合法，应受法律保护。合同签订后，原、被告应当按照协议的约定履行各自的义务。现被告按照约定向原告交付了出租房屋，原告亦应当向被告支付相应的租赁金。因原告没有支付及时、足额向被告汽车城公司缴付租金，在先违约行为达到了双方约定解除合同的条件，被告汽车城公司因此解除租赁合 同，收回出租的房屋，其行为不违反合同的约定。但被告汽车城公司在提出解除合同时，没有给予原告适当的通知和足够的准备时间，因此给原告造成了一定的经济 损失。对该损失，被告汽车城公司应当予以赔偿。根据原告提交的财产损失清单，酌情确定原告的损失为10 000元。原告租赁被 告汽车城的房屋时，因经营需要对房屋进行了装修，添置了设备设施，现因合同解除，对原告不能搬离的财产和相关装饰、装修应当折价由被告接受。故对原告要求 被告支付装修费用的诉讼请求，本院予以支持。参照鉴定结论，核减原告可以搬离的在用周转材料和设备后，结合合同实际履行、解除原因和违约情况等综合因素， 本院酌情确定由被告汽车城公司补偿给原告90 000元。故对原告第9、11项诉讼请求部分予以支持。因原告的违约行为是导致原、被告之间合同解除的根本原因，故对原告要求被告支付违约金、赔偿未能履 行期间经营损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还税款，因不是被告收取该款项，原告又未提供证据证实被告代收了退税款，故被告不存在向原告返还 税款，对原告该项诉讼请求本院不予支持。原告诉称市场延期开业、房屋漏水，要求退还门面租金的请求。因原、被告就有关租金的争议经法院审理，有生效的法律 文书认定被告如约向原告提供了租赁的房屋，对原告提出拒付 租金的抗辩理由并未采纳，判令原告向被告缴付租金和违约金，故本案就租金一事不再处理，对原告要求退还租金的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付地面 找平补差款项，原告在签订合同时，对现场进行了查看，对房屋的状况有一定的了解，且原告提交的证据不能充分支持原告实际支付的金额，故对原告要求支付被告 地面找平补差的诉讼请求不予支持。原告以被告拆除南国雨林洗浴休闲中心装饰时顶层们、间墙导致未收到租金为由要求被告赔偿损失，因南国雨林洗浴休闲中心拒 绝缴纳租金的行为与原、被告之间的争议没有关联，且原告与南国雨林洗浴休闲中心之间就租金一事经法院调解达成了一致协议，原告再次向被告主张赔偿系重复主 张权利，依法应不予支持。被告汽车城公司与被告和兴物业公司系不同的独立主体，因本案审理的法律关系属租赁合同关系，而原告与被告和兴物业公司是物业服务合同关系，二者不属同一法律关系。水费的收取系由被告和兴物业公司负责，故原告可以另行向被告和兴物业公司主张权利，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、被告株洲汽车城开发建设有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告马楚军经济损失10 000元，补偿90 000元，合计100 000元；
2、驳回原告马楚军其他诉讼请求。
马楚军不服原审法院上述民事判决向本院提起上诉称：（一）被上诉人强行关闭上诉人租赁物的行为属严重违法行为，理由是：1、被上诉人至今未向上诉人提出解除合同的意思表示。被上诉人也没有向法院提出解除租赁合同的诉请；2、被上诉人单方终止合同的行为也是违法的。被上诉人没有尽通知义务。而是简单的、粗暴的将上诉人门面封闭。3、上诉人拖欠租金完全是因为被上诉人提供的租赁物不符合使用要求所致；（二）被上诉人应赔偿上诉人经济损失500009.31元。其理由是：1、被上诉人应赔偿上诉人预期可得利 润252747.78元。2、被上诉人应赔偿上诉人门面存余财产价值、装修损失、设备等共计257971.53元。该部分损失已经司法鉴定。3、对于被上 诉人多收取的超过标准部分的水费，被上诉人应退还。请求二审变更一审判决的第一项“被告株洲汽车城开发建设有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告马楚军经 济损失10000元，补偿90000元，合计100000元”为“被上诉人连带赔偿上诉人经济损失500009.31元；返还多收取的水费10710 元”。2、要求被上诉人承担本案一、二审案件受理费，鉴定费。
被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司答辩称：（一）关于上诉人提出的返还水费的问题，水费是和兴物业公司收取的，上诉人应当向和兴物业公司主张权利，与汽车开发公司无直接的关系；（二）关于上诉人提出的被上诉人强行关闭上诉人租赁物，及没有及时通知等上诉理由。被上诉人认为该租赁合 同纠纷已经2009年株中法民一终字第546号民事判决进行了判决，对于该部分不应当再进行重复审理；（三）关于被上诉人应当赔偿上诉人经济损失50余万 元的请求，上诉人没有提出损失依据，有关损失也是上诉人自我估计。（2009）民一终字第546号民事判决书已经认定上诉人多次欠交租金的事实。上诉人屡 次欠交租金，已经构成根本违约，被上诉人解除合同，符合法律的规定。一审判决正确，程序合法，请二审依法维持原判。
被上诉人株洲汽车城和兴物业管理公司答辩称：以汽车城开发公司的意见为主，补充一点，我们收取物业费和水费，与上诉人之间物业服务关系，不是租赁关系。
二审查明2009年8月18日，上诉人（乙方）与被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司（甲方）、张勇（丙方）之间签订《协议书》，将乙方转租给丙方的 汽车城A1栋5号的4、5层门面的出租方变更为甲方等问题进行了约定。其他事实与一审基本一致。二审中，当事人双方明确表示本案合同已解除。
根据上诉请求、理由以及答辩内容，本院认为，本案争议焦点为：1、被上诉人汽车城开发公司强行关闭租赁物的行为，是否为解除合同的行为，该行为是否合法；2、上诉人要求被上诉人赔偿经济损失50余万元及返还多收水费是否合理、合法；返还水费是否属于本案审理范围；3、本案上诉人提出的拖欠租金系因被上诉人提供的租赁物不符合使用要求所致的理由，是否属于本案的审理范围。对上述问题，本院分析如下：
一、关于被上诉人汽车城开发公司强行关闭上诉人门面的行为是否为解除合同的行为、该行为是否合法以及上诉人营业损失的赔偿问题。本院认为， （2009）株中法民一终字第546号判决已认定上诉人拖欠被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司租金属实，被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司在封门前， 多次向上诉人催要租金未果，上诉人应承担向被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司支付所欠租金及违约金的责任。根据当事人双方签订的《株洲汽车城A1栋门面 物业租赁合同》第七部分第10条的以及《中华人民共和国合同法》第九十四条之相关规定，被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司有权解除本案租赁合同，但被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司未能按照法律规定的方式行使合同解除权，而是强行关闭上诉人所租赁门 面，对上诉人所造成的损失具有过错，应承担相应的法律责任。而在（2009）株中法民一终字第546号判决认定上诉人拖欠租金构成违约之前，上诉人有权继 续经营，故被上诉人承担损失的赔偿责任不仅包括对封门所造成的直接损失的承担，也包括对封门之后、二审法院2010年3月3日确定上诉人违约之前（约6个 月）的营业损失的承担。综合本案的实际情况，本院酌情确定被上诉人赔偿上诉人约6个月预期可得利润（营业损失）30000元。至于其它的营业损失，一是2009年8月18日的合同只是对原合同的部分内容予以变更，并非新的合同，二是2010年3月3日法院生效判决已确认上诉人违约，上诉人请求赔偿此后的损失已丧失正当性，本院不予支持。
二、关于被上诉人是否应赔偿上诉人门面存余财产价值、装修损失、设备等共计257971.53元的问题。本院认为，这部分涉及直接损失的认定，而直接 损失是指与违法行为有直接因果关系而造成财产损毁的实际价值，本案中，在用周转材料和设备并未损毁，不属于直接经济损失，一审判决予以核减并无不当。考虑 到食材可能存在因被上诉人封门的不当行为而导致的霉烂、变质的特殊情况以及其它因素，一审法院酌情判决被上诉人赔偿上诉人1万元的损失亦无不可。而装修装 饰工程经鉴定为168844.16元，一审法院综合考虑到折旧、当事人过错责任的大小等因素，判定被上诉人补偿上诉人共9万元亦无不当。
三、关于被上诉人和兴物业公司之间多收水费是否合理、合法的问题。一审判决认定水费的收取系上诉人与被上诉人和兴物业公司之间的物业服务法律关系，不属于本案审理范围，上诉人可向被上诉人和兴物业公司另行主张权利的理由并无不当，本院予以支持。
四、关于本案上诉人提出的拖欠租金系因被上诉人提供的租赁物不符合使用要求所致的理由是否成立的问题。本院认为，该问题已为法院相关生效判决审查否定，根据一事不再理的审判原则，本案对此不再予以审查认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）项的规定，本院判决如下：
一、维持一审判决第二项；
二、变更一审判决第一项为：被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人马楚军经济损失40000元，补偿90000元，合计130000元；
一审案件诉讼费的承担，按照一审判决执行。二审案件受理费8907元，由上诉人马楚军负担4000元，被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司负担4907元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓画文
审 判 员 赵庆华
代理审判员 颜松喜
二○一一年六月十三日
书 记 员 邹春华 |
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