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| 合资、合作开发房地产合同纠纷案 |
| 关键词：建设工程 南京律师 |
上海天一房地产有限公司、上海瀛城实业有限公司因合资、合作开发房地产合同纠纷案
上海市高级人民法院
民事判决书
（2010）沪高民一(民)终字第25号
上诉人（原审原告）上海天一房地产有限公司。
法定代表人王祖马，董事长。
委托代理人巢惺惺，该公司职员。
委托代理人杨勇，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海瀛城实业有限公司。
法定代表人蒋学标，董事长。
委托代理人于汨，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邵峰，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
上诉人上海天一房地产有限公司(以下简称天一公司)、上诉人上海瀛城实业有限公司(以下简称瀛城公司)因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2007）沪一中民二(民)初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天一公司的委托代理人巢惺惺、杨勇，上诉人瀛城公司的委托代理人于？、邵峰到庭参加诉讼。上海沪港建设有限公司工作人员林华参加了庭审。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2000年12月29日，上海天一石龙房地产有限公司（以下简称天一石龙公司）与瀛城公司签订《合作开发协议书》，约定前者将其开发的“张家园住宅小区”项目（占地面积44,136平方米，总建筑面积95,688平方米）中的土地使用权8,600平方米“有偿划归”瀛城公司开发；该部经规划核定15,500平方米商品房，基地内有关公建配套、教育配套、社区服务用房等由天一石龙公司负担；瀛城公司开发商品房的收益均归其所有。天一石龙公司负担职责：上述土地的征地、动迁及七通一平工作，项目变更、预售许可等审批。瀛城公司承担职责：土建安装工程及资金，新建住宅水、电、煤市政内配套工程（建筑物内）及其材料人工费用，基地内绿化施工、费用，商品房销售及费用、税金，其余费用均由天一石龙公司负责。瀛城公司应支付给天一石龙公司的基地总费用按规划部分批准的总建筑面积，以1,400元/平方米结算（暂计15,500平方米，共计2,170万元，待竣工实测多退少补）等。
2001年1月19日，天一石龙公司与瀛城公司签订《联合开发协议书》，前者将张家园小区内另28,800平方米土地使用权划归后者开发，该土地上规划建筑面积52,100平方米中的42,100平方米住宅由瀛城公司开发（含前述合同15,500平方米），天一石龙公司自行开发10,000平方米房屋。该合同涉及规划暂定26,600平方米多层商品房,基地内有关公建配套、教育配套、社区服务用房如派出所、敬老院、门卫、配电房、水泵房、物业居委会等由天一石龙公司负担；瀛城公司开发商品房的收益、产区均归其所有。天一石龙公司承担住宅建设配套费（大市政配套费）、人防费、公建配套费（教育配套费等）、社区服务及居委会用房费用、基础设施费（煤气、通讯、自来水、排污、供电、污水二级生化处理站、邮政、环卫、环保、工务所市政管网接通费、配电站费及区府规定电站集资费、土地出让金、规划红线外所发生的一切费用等有关配套费用）；同时负责小区内一期工程的美化、完善工作（包括原有六幢建筑的外装修、绿化、道路等）、小区内主干道及绿化等。瀛城公司承担职责：土建安装工程及资金，新建住宅水、电、煤、电话、有线电视、污排水市政内配套工程（建筑物内接口以建筑物外一米内，或以设计分界线为准）并承担基地内绿化施工、费用，商品房销售及费用、税金，其余费用均由天一石龙公司负责。瀛城公司应支付给天一石龙公司的基地总费用按规划部分批准的总建筑面积，以1,680元/平方米结算（暂26,600平方米，共计4,468万元，待竣工实测多退少补）等等。
同年3月1日，天一石龙公司与瀛城公司签订《“合作开发协议”补充协议（一）》，对绿化、供电、电讯及电视、上下水及煤气等项目中“接口”及双方应负担部分作了约定，其中天一石龙公司负担部分：供电接口为各单元楼梯间室内配电箱，天一石龙公司负责接线至配电箱，同时负责三幢高层地下室内配电设备；上水及消防接口为各幢楼水泵出口处的第一个阀门为接口，天一石龙公司负责水泵设备及泵入口至市政管网的管线；小区内室外消防管网及设施，小区围墙、门卫和围墙周边防盗报警等监控系统；设计试桩工作及费用。
同年7月11日，上海市徐汇区民防办公室对天一石龙公司的申请发文《关于结合“张家园住宅小区”建设民防工程的批复》（徐民房（2001）36号），同意其在小区内建造平战结合的民防工程（建筑面积2,350平方米），分别位于A楼下400平方米、B楼下650平方米、10＃楼下600平方米、11某楼下700平方米。2002年5月20日，上海市徐汇区民防办公室根据天一石龙公司申请批复（徐民房（2002）17号）将10、11号楼下1,300平方米民防工程调整至13号楼下，建筑面积不能减少等。
2001年12月20日，天一石龙公司与瀛城公司签订《补充协议书（二）》，双方约定，对于《合作开发协议书》、《联合开发协议书》，瀛城公司将在决算基础上补偿前者200万元；天一石龙公司部分职责转由瀛城公司负担，发生的有关费用由瀛城公司直接垫付，经天一石龙公司认可后在协议总价中扣除，上述职责包括动迁房建造、设计合同履行等项目变更等审批（已完成）以外部分。
2002年初，瀛城公司与黄浦住安公司签订《石龙路张家园住宅小区工程施工合同》，瀛城公司将张家园小区1＃－9＃七层楼房及A、B、C三幢高层楼房（共计49,400平方米）的全部桩基、土建及安装工程发包给后者承建，工程包干总价为30,762,546元。2003年6月21日，瀛城公司、天一石龙公司与黄浦住安公司签订《张家园小区二期工程多层住宅楼补充条款》，确定工程范围为10＃－18＃住宅楼及一栋公建配套楼，13＃楼地下室（人防工程钢筋砼结构），承包范围：施工图中的土建、安装、水、电、煤、电话、电视、宽带、消防等，包工包料；工程总包单价600元/平方米（一次性包死价），按实测面积计算等。当日，上述三公司又签订《补充协议》，确认13＃楼地下人防工程由天一石龙公司以60万元一次性补贴黄浦住安公司。2004年5月8日，天一石龙公司与黄浦住安公司工作人员签订《会议特约纪要》，约定张家园小区多层公建配套面积为2,059平方米，按660元/平方米结算等。后黄浦住安公司与瀛城公司、天一石龙公司因上述施工工程款发生纠纷向上海市仲裁委员会申请仲裁，2008年6月18日，上海市仲裁委员会出具了（2005）沪仲案字第1481号裁决书。经该仲裁确认，黄浦住安公司为瀛城公司、天一石龙公司施工工程款总价为27,931,362元。
2002年7月5日，天一公司、瀛城公司在上海技术产权交易所签订《上海市产权交易合同》，天一公司将其持有的天一石龙公司100%股权以500万元转让给瀛城公司，并于当日办理了产权转让交割。
2003年1月3日，天一石龙公司蒋学标（瀛城公司法定代表人）与天一公司工作人员宋学风签订《工作会议备忘录》，明确因天一石龙公司已转让给瀛城公司，项目基地进入动迁阶段，三方（包括石龙村书记）召开会议就公司移交、结算及“利益所得”达成共识：天一公司、天一石龙公司约定“张家园小区内上交公建配套用房以谁投资谁建设的原则进行操作，即谁投资，政府回购款归谁”等；同时约定“此备忘录一式三份，参加会议方各一份，并三方签字盖章后生效”。该文件经天一石龙公司蒋学标（瀛城公司法定代表人）、天一公司法定代表人王祖马签字并经天一石龙公司盖章。
2003年6月5日，瀛城公司实际开发的张家园住宅小区A、B、C幢（高层）房屋经上海市徐汇区房屋土地管理局勘测所测绘，面积分别为：6,666.86平方米、5,685.52平方米、2,905.58平方米（共计15,257.96平方米），地下室部分面积分别为：461.16平方米、517.80平方米、162.25平方米（共计1,141.96平方米）。2004年1月16日，经上述部门测绘，瀛城公司实际开发的小区内多层房屋（4幢－9幢）面积为25,362.99平方米，10－12号楼（1幢－3幢）动迁房面积为10,814.88平方米。
2005年7月12日、2006年4月5日，上海市建设和交通委员会以沪建计（2005）421号、（2006）215号文件，印发《上海市住宅建设配套费投资公建配套施工计划（2005年）第二批》、《上海市住宅建设配套费投资公建配套施工计划（2006年）第一批》的通知，计划拨付天一公司、瀛城公司开发小区的居委会、物业、派出所用房公建配套费63.2万元、18.5万元、186万元。后上海市徐汇区房屋土地管理局向天一石龙公司拨付了上述款项，其中，2006年6月8日支付了63.2万元、18.5万元，同年12月20日支付了两笔93万元（共计267.7万元）。
2006年5月11日，天一公司、瀛城公司法定代表人等签订《会议纪要》，约定：双方经协商对张家园小区合作项目达成“最终的一致意见”：用于动迁户回搬的10－12号楼中剩余的18套房屋（计1,355.49平方米）由瀛城公司负责按商品房销售，收益分成按天一公司80％、瀛城公司20％执行；天一公司委托瀛城公司建设的10－12号楼动迁房造价按照1,200元/平方米结算；小区多层房中共建“人防”2,106.23平方米（13号楼）中天一公司应建面积1,256.98平方米，瀛城公司自建849.25平方米，双方各自承担建设费用享受收益；双方在决算中“严格执行所有有效合作协议、合同、纪要、备忘录、签证及本会议纪要，确保在本月完成结算核对工作，双方在一周内支付完各自的应付款项”。
上述工程均已由瀛城公司发包施工完成并由其完成对外销售。
原审另查明，上海市物价局、财政局曾在1996年发文（沪价房（1996）第179号、沪财综（1996）第046号）通知上海市民防办公事，将人防工程建设费收取标准调整为按地面总建筑面积60元/平方米计算。
合同履行中，天一石龙公司（瀛城公司法定代表人签字）曾与西安建筑科技大学建筑设计研究院上海分院签订《张家园小区设计补充合同》，明确张家园小区设计费为人民币70万元。
2003年，天一石龙公司与上海茸南投资发展有限公司在上海市电力公司闵行供电分公司内曾签订《电力设备安装工程施工合同》，约定后者为前者承包“抵押配电所电气设备安装”，即为其新建低压变电所内安装低压柜及（用户自订设备）安装、调试，工程款为91,735元。工程竣工后，天一石龙公司支付了工程款。
2003年7月20日，上海民丰建筑装潢公司曾与天一石龙公司签订《绿化工程合同》，约定前者承包张家园小区多层（房屋）绿化搬迁、种植（不含养护，包工包料），金额为22,800元。工程竣工后，天一石龙公司支付了工程款。
2008年8月20日，东方有线网络有限公司徐汇分公司出具情况说明，证明天一石龙公司与其签订有线网络工程建设合同，由其承包建设“鑫龙苑住宅小区”（石龙路33弄33－57号，即本案涉案工程），其负责设计、施工、验收及与有线主干线的连通，合同总额942,800元，其中工程费80万元、安装费142,800元。该工程款中不包含室外管道费。
原审审理中，经被告申请，原审法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争“张家园住宅小区”部分项目（安防、有线电视室外管道、消防、居委会及物业管理用房、人防工程、配电房、水电房及垃圾房）进行工程审价鉴定。该鉴定依据为上海市建筑工程综合、装饰工程、安装工程预算定额（一九九三年），双方递交之竣工图纸及相关工程资料、征求意见稿回复。鉴定结论为：（A）根据施工蓝图、现场文件、天一石龙公司与被告签订的合作开发协议、补充协议（一）、联合开发协议书、2006年5月11日会议纪要、会商纪要及消防工程合同，双方无争议部分造价为：8,158,652元、争议部分造价为：4,210,396元。（B）应原告要求，根据上述文件及被告与上海黄浦住安建设有限公司（以下简称黄浦住安公司）的施工合同等相关施工文件、上海文汇工程咨询有限公司司法鉴定报告等计算，双方无争议部分造价为：4,261,603元、争议部分造价为：6,739,499元。原审法院确定采纳审价单位意见，采用（A）方案，“张家园住宅小区”部分项目（安防、有线电视室外管道、消防、居委会及物业管理用房、人防工程、配电房、水电房及垃圾房）工程造价应确认为11,532,727元。
原审审理中，经天一公司、瀛城公司对账确认：2006年5月11日《会议纪要》记载的18套房屋实际应为17套房屋，实测面积1,285.41平方米，房屋销售总价为1 |
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