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| 【中银律师】农村房屋买卖合同纠纷上诉案 |
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张某与刘某某农村房屋买卖合同纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)一中民终字第4384号
上诉人（原审被告、反诉原告）张某。
委托代理人史某某，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘某某。
委托代理人于某某，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人杨某某，北京市中银律师事务所律师。
上诉人张某因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第7093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某的委托代理人史某某、被上诉人刘某某的委托代理人杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某某在一审法院起诉称：我为北京市昌平区某村村民，在该村分得宅基地一处，后自建房屋，并办有集体土地建设用地使用证，现该处房屋地址是北京市某村585号。1998年，张某以长期租赁的名义支付给我21 600元整，让我将房屋转给其使用，至今张某一直未使用该房屋，也未曾对该房屋进行修缮或构建新建筑物。现我子女已长大需要住房，但张某一直以当年是拿钱购买该处房产为名拒绝腾房。现我起诉要求：1、确认我和张某的农村房屋买卖合同无效；2、请求张某腾退涉案房屋；3、判令张某承担本案诉讼费。
张某在一审法院答辩称：1、刘某某与我于1998年9月13日便签订了房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且得到村委会人员的认可。刘某某交付了房屋，我支付了购房款，合同履行至今已经10余年了。刘某某的起诉违反了民事行为中的诚实守信原则。2、刘某某与我签订买卖协议并将房屋交付后，便又在本村购买了另一处宅基地，并非在本村没有住处，不符合相关政策拥有两处宅基地，诉争宅基地属于本村村委会，因此请求法院追加村委会作为有独立请求权的第三人参加诉讼，让其收回此处宅基地。3、刘某某在起诉书中说我是以长期租赁的名义使用涉案房屋，我不认可，从双方签订的协议可以看出双方属于买卖关系。4、我购买涉案房屋后，对涉案房屋进行了修缮、添附，并在院内进行了种植，刘某某背信弃义想将房屋要回，是一种有失诚信的行为，我不同意腾退涉案房屋。综上，请求法院驳回刘某某的诉讼请求。
张某在一审法院反诉称：我于1998年9月13日同刘某某签订房屋买卖合同购买诉争房屋，并经过村委会认定。现刘某某看到房价大涨，且该村面临拆迁，受利益驱动出尔反尔，要求退房，违反了诚实信用原则，应对其背信行为承担法律责任，故反诉请求：1、刘某某赔偿房屋及附属物重置成新价、土地区位补偿价等经济补偿金共计约30万元整（具体数额等评估报告结果出来后确认）；2、反诉费由刘某某承担。诉讼过程中，张某变更反诉请求为：1、判令刘某某支付宅基地区位补偿价319 200元，房屋、附属物重置成新价55 907元，壁画148 064元，以上共计523 171元；2、鉴定费及诉讼费由刘某某承担。
北京市昌平区人民法院经审理查明：刘某某系北京市昌平区某村农民，张某系北京市西城区居民。1998年9月13日，刘某某与张某经人介绍签订合同，约定刘某某将自家房宅基地以21 600元的价格卖给张某，后双方均依约履行了各自义务。张某购买房屋后将房屋进行装修改造。诉讼过程中，经张某申请，依法委托北京安泰祥土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估宅基地区位补偿款399 000元、房屋重置成新价43 964元、设备、装修及附属物价款11 943元。张某还申请对其张贴在涉案房屋内的两幅国画进行鉴定，刘某某认为此两幅画张贴在诉讼之后，不应由其赔偿损失；张某陈述系张贴于两年前，经释明存在鉴定结论与本案审理无关的风险，张某仍坚持申请鉴定。故依法委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，鉴定前提为该两幅画为真品，鉴定意见为：两幅画的市场价格为148 064元。刘某某不认可鉴定意见，表示因未确认画的真实性，张某可自行拆走两幅国画，即使损害墙体也可以。张某陈述，此两幅国画系在国画的四边粘贴纸张，再将粘贴的纸张粘到墙体上去，如果拆下，可能会损害国画。张某陈述国画鉴定价格过低。2011年12月22日，刘某某曾起诉张某及其爱人马利，因名字书写有误，不同意刘某某当场予以更正，刘某某撤回起诉。2012年4月，张某张贴两幅国画。
上述事实，有合同、鉴定意见、照片、询问笔录及当事人陈述等证据材料在案佐证。
北京市昌平区人民法院判决认定：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不得转让。宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。刘某某将后牛坊村自家宅院卖给城镇居民张某，买卖标的物为农村房屋，必然涉及宅基地买卖，为我国法律所禁止，因此，刘某某与张某签订的合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘某某作为农村宅基地使用权人，违反相关法律法规规定，擅自出售宅基地使用权，对张某的损失应承担主要责任，张某违反法律规定予以购买，对自身损失亦负一定责任。张某陈述应由刘某某承担区位补偿款的80%，合理部分予以支持。因张某购买房屋后仅对房屋及院落进行装修改造，并未翻建房屋，故房屋重置价部分并非其损失，房屋应归还刘某某。而设备、装修及附属物价款应由刘某某予以赔偿。张某要求刘某某赔偿两幅国画损失，因其系在本案诉讼过程中张贴，且真伪尚未确定，刘某某同意即使损害墙体也可以自行取走，其可自行处理，对此项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、刘某某与张某于一九九八年九月十三日签订的合同无效；二、刘某某于判决生效后十日内给付张某区位补偿款二十七万九千三百元，设备、装修及附属物价款一万一千九百四十三元，以上合计为二十九万一千二百四十三元；三、张某在收到刘某某给付的全部上述款项后十五日内腾退诉争宅基地所在院落及房屋；四、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张某不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，改判刘某某赔偿我重置成新价43 964元和购房款21 600元；2、一、二审诉讼费由刘某某负担。上诉理由是：1、我对诉争房屋进行了添附、装修、改造和维护，应当赔偿我房屋的重置成新价；2、一审判决合同无效，要求我返还房屋，则刘某某也应将我支付的购房款21 600元返还给我；3、房屋评估费是我支付给评估公司的，不是对方交纳的，一审认定错误；4、我交纳的反诉费多于一审认定的部分，应予更正。
刘某某同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：双方当事人私自买卖农村宅基地房屋的行为，违反了法律的禁止性规定，因此，一审法院依照法律的规定，确认双方的农村宅基地房屋买卖合同无效是正确的，本院予以维持。关于合同被确认无效后的赔偿问题，一审法院对双方争议的财产，依法委托了北京安泰祥土地房地产评估有限公司进行评估，该评估鉴定结论经开庭质证后，合法有效，本院予以认定。依照上述评估鉴定结论，一审法院确认刘某某给付张某区位补偿款二十七万九千三百元，设备、装修及附属物价款一万一千九百四十三元的处理是正确的，本院予以维持。关于张某要求增加赔偿重置成新价43 964元的问题，一审法院在审理中已经认定，张某购买房屋后仅对房屋及院落进行装修改造，并未翻建房屋，没有发生重置成新价的损失，一审法院据此综合考虑合同无效的责任等因素所确定的赔偿数额是适当的。张某要求赔偿重置成新价43 964元的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于张某要求退还购房款21 600元的问题，一审法院在处理合同无效的赔偿问题时，对张某的损失已经作出了处理，故其再要求另行退还购房款21 600元的上诉请求，缺乏依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由刘某某负担（已交纳）。
反诉案件受理费四千五百一十六元，由张某负担二千零二元（已交纳），由刘某某负担二千五百一十四元（本判决生效后七日内交纳）。
房屋评估费二千二百七十五元，由刘某某负担（本判决生效后七日内交纳）。
国画评估费五千元，由张某负担（已交纳）。
二审案件受理费一千四百四十元，由张某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 刘国俊
二○一三年四月七日
书 记 员 王湘羽 |
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