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| 【商铺返租无效案】A等与C公司房屋买卖合同纠纷上诉案 |
| 关键词：南京律师,南京律师事务所,南京房产律师 |
A等与C公司房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)沪一中民二(民)终字第2623号
上诉人（原审原告、反诉被告）A。
上诉人（原审原告、反诉被告）B。
被上诉人（原审被告、反诉原告）C公司。
法定代表人陈某。
委托代理人王某。
上诉人A、B因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月26日受理后，依法组成合议庭于2012年10月10日公开开庭审理了本案，上诉人A、B、被上诉人C公司（以下简称C公司）之委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2004年12月25日，B与案外人张军伟签订《房屋转让合同》，张军伟将上海服装城精品商厦A2191商铺转让给B，转让价为119,080元（人民币，下同），其中25,000元作为转让费。
A、B与C公司于2005年2月26日签订《合作协议书》，C公司为甲方，A、B为乙方。协议第三条约定，甲方精品商场工程建设计划于2005年12月底完工。协议第四条约定，乙方出资总额94,080元，甲乙双方在签订此协议书后10天内，乙方首付金额48,000元，余款46,080元，乙方必须在2005年4月底付清。上海服装城精品商场建成后，甲方同意将A楼、第2层、商铺号码为A2191，共壹间铺位，建筑面积15.68平方米作为乙方的出资回报。精品商场商铺开发甲方采取前三年分期返还租金回报政策，因此前三年商铺的经营权归属甲方，乙方不得以任何形式向他人收取租金和其它款项。返租时间从乙方全部付清出资总额开始计算，第一年返租回报率8%；第二年返租回报率10%；第三年返租回报率12%。三年后经营权归还乙方（自从乙方付清全部款项后，商铺所有权归属乙方）。协议第七条约定，本协议为开放式合作协议。乙方不参与甲方公司的管理和分红，也不拥有股份，但商铺价值增长和租金收入归乙方所有。2005年2月26日，A、B付清出资总额94,080元，C公司于2006年3月4日开具发票。
2008年10月10日，A、B与C公司签订《结算协议》，约定按原《合作协议书》开具的发票价的12%/365计算日租金，按三年返租到期日的次日至2008年9月25日期间的总天数减去61天计算计租天数，计为151天，租金总计4,670元，C公司在2008年10月31日之前支付上述租金。
2008年10月10日，A、B与C公司签订《合同》。A、B将A2191号铺位出租给C公司经营，租赁期自2008年9月26日至2018年9月25日，租金按照一定比例确定。C公司应于每租赁满一年后的45天向A、B支付前一年度租金。C公司逾期支付租金的，按应付额的万分之三/天向A、B支付违约金。
2010年9月21日，A、B与C公司签订《补充协议》二份，约定2008年9月26日至2009年9月25日的租金，其中50%租金由C公司以发放购物券的形式兑付，剩余50%的租金由C公司以现金形式于2010年7月底前支付。2009年9月26日至2010年9月25日的租金，其中50%租金由C公司以发放购物券的形式兑付。剩余50%的租金由C公司以现金形式于2011年7月30日前支付。
2006年2月，C公司向A、B返还2005年2月26日至2006年2月25日的租金7,526.40元。
2007年4月，C公司向A、B返还2006年2月26日至2007年2月25日的租金8,937.60元。
2008年12月，C公司向A、B返还2007年2月26日至2008年2月25日的租金10,725.12元。
2008年12月，C公司向A、B返还2008年2月26日至2008年9月25日的租金4,670元。
2010年9月，C公司以购物券返还A、B2008年9月26日至2009年9月25日的50%租金5,650元；2010年11月，C公司以现金形式向A、B返还2008年9月26日至2009年9月25日的50%租金5,644.80元。
2010年9月，C公司以购物券形式返还A、B2009年9月26日至2010年9月25日的50%租金5,650元。
2012年5月9日A、B诉至法院，请求判令：1、C公司支付上海服装城精品商铺第A楼2层A2191号铺2009年9月26日至2010年9月25日返租金的50%现金部份5,644.80元，2010年9月26日至2011年9月25日返租金14,112元。2、C公司支付上海服装城精品商铺第A楼2层A2191号铺2009年9月26日至2010年9月25日返租金逾期支付违约金922.92元，2010年9月26日至2011年9月25日返租金逾期支付违约金757.81元。C公司则提起反诉，请求判令：1、请求法院确认A、B与C公司于2005年2月26日签订的《合作协议书》、2008年10月10日签订的《合同》及《结算协议》、2010年9月21日签订的《补充协议》（两份）无效。2、A、B返还“返租金”37,502.72元及从C公司付款之日起至2012年5月31日止按照银行同期贷款利率计算的利息9,780.80元。3、A、B返还票面金额11,300元的购物券。
原审认为，本案争议的焦点在于A、B与C公司签订的《合作协议书》是否有效？该协议书虽名为合作开发，但根据协议约定，精品商场由C公司负责筹建、规划、设计、施工和管理，A、B仅有出资义务，并不参与C公司公司的管理和分红，也不拥有股份。对于这种双方约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，应当认定为房屋买卖合同。由于C公司未能提供涉案房屋预售许可证明，而C公司虽自认商铺具备整幢楼层的大产证，但涉案房屋不能进行独立分割，无法办理相应的小产证。上述现状既规避了法律关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同应为无效的禁止性规定，也不符合现房销售的条件，故法院依法确认双方订立的《合作协议书》无效。基于《合作协议书》的无效，A、B无法成为涉案商铺合法的所有权人和其他对涉案商铺享有合法出租权利的人。由此导致A、B与C公司签订的《合同》、《结算协议》、《补充协议》（两份）均为无效。由于无效的合同自始没有法律约束力，A、B要求C公司支付租金及违约金的诉讼请求，与法相悖，法院难以准许。
本案在审理过程中，法院对《合作协议书》的效力进行了释明，A、B认为如果法院认定《合作协议书》无效，则要求C公司退还购房款、按四倍的银行同期贷款利率计算利息、赔偿原有房屋出售价与现有房屋差价的损失370,000元。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，A、B要求C公司退还购房款，应予准许。A、B要求C公司赔偿损失370,000元，缺乏法律依据，法院难以准许。C公司占有A、B的购房款，引起A、B损失，C公司对此应当赔偿，但A、B要求按四倍的银行同期贷款利率计算利息，与法相悖，法院予以纠正，应按银行同期贷款利率计算利息。从C公司于2005年2月26日占用A、B购房款之日起至法院判决之日止（2012年8月31日），C公司应付A、B的利息损失为45,947元。
根据合同无效的法律后果，A、B取得的“返租金”应予返还。A、B以现金形式取得“返租金”合计37,503.92元，C公司反诉请求A、B返还“返租金”37,502.72元，应予准许。考虑到《合作协议书》是在A、B与C公司双方充分协商一致同意情况下订立，A、B明知合作开发的真实意思而仍参与所谓的合作开发，A、B对此也有相应责任，但造成合同无效，C公司负有主要过错责任，故C公司反诉请求A、B支付“返租金”的利息，不予准许。
关于购物券，虽然A、B称购物券只能在C公司指定的商场、酒店使用，而商场的货品价格偏高，不同意按票面金额返还，但A、B未能进一步举证。现A、B已使用完毕，不能返还，应按票面金额折价补偿，C公司的该项反诉请求应予准许。
综上，A、B应退还C公司“返租金”37,502.72元、支付购物券折价款11,300元，合计48,802.72元；C公司应支付A、B利息损失45,947元，二者相折抵，A、B实际应退还C公司2,855.72元。考虑到C公司负有主要过错责任，A、B可不予退还2,855.72元。
原审法院于二○一二年八月三十一日依法作出判决：一、A、B与C公司签订的于2005年2月26日签订的《上海服装城精品商场合作开发协议书（返租）》、于2008年10月10日签订的《合同》及《结算协议》、于2010年9月21日签订的《补充协议》二份均无效。二、C公司于判决生效之日起十日内退还A、B购房款94,080元。三、A、B退还C公司“返租金”37,502.72元、支付购物券折价款11,300元，合计48,802.72元。四、C公司支付A、B以94,080元为基数，自2005年2月26日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失合计45,947元。上述第三、第四项相折抵，A、B实际退还C公司2,855.72元，不予退还。五、驳回A、B的其他诉讼请求。四、驳回C公司的其他反诉请求。各方当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取168元，由C公司负担，C公司所负之款于判决生效之日起七日内交纳法院。反诉案件受理费减半收取632元，由C公司负担。
判决后，A、B不服，上诉称，A、B当初付款购买的是商铺的使用权，目的是想通过经营或者转租而获利，故双方之间的合同应属于改性的房屋租赁合同，原审以双方系买卖关系为由认定合同无效错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认双方之间的合同有效并支持A、B的原审诉讼请求。
被上诉人C公司辩称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，A、B与C公司就系争商铺签订的合同虽名为“合作协议书”，然从协议内容来看，A、B的合同义务仅为提供资金，不参与商场的筹建、规划、施工、管理，不参与C公司的管理和分红，不承担任何经营风险。根据相关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。原审法院据此认定双方之间系买卖合同关系正确。鉴于系争商场不能进行独立分割，无法办理相应小产证，且至今尚未取得预售许可证，故双方之间的合同违反了相关禁止性法律规定，应认定无效。A、B上诉称双方签订的协议实为租赁合同，然从双方合同内容来看，既约定C公司在前三年经营商铺期间需要向A、B支付租金，又约定在三年后商铺所有权归属A、B，双方之间合同符合买卖合同的特征，A、B关于双方系租赁合同关系的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人A、B的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,600元，由上诉人A、B共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长周 峰
代理审判员李 兴
代理审判员叶 兰
二○一二年十月十八日
书 记 员钱世杰 |
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