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| 未经验收取得房产证? |
| 关键词:南京律师 爱家地产 验收 房产证 |
爱家地产未经验收缘何取得房产证
拿在手里的“房产证”，竟然是在房屋“未验收”的情况下，开发商就已经取得的？天津市河北区爱家星河花园的业主对此很无奈。该项目的总承包方中铁建设集团有限公司表示，在没有总承包方的同意下，开发商就擅自分包项目，质量隐患巨大，因此，他们拒绝对项目进行验收。没想到，这个没有经过验收的项目，竟然拿到了房产证。如果房屋出现质量问题，承担责任的应该是谁
法治周末记者 肖莎 发自天津
“物业的服务太差了。我们家飘窗下雨时漏雨，还有一些其他质量问题，和物业反映很多次，但都没用。”家住天津市河北区爱家星河花园14号楼的朱女士已经近一年没交物业费了，朱女士告诉《法治周末》记者，她们找不到开发商，只有以这种方式对抗物业。
8月5日，在该小区14号楼附近，《法治周末》记者了解到，拒交物业费的不止朱女士一家。什么原因致使多户居民拒交物业费？
记者在天津市房地产开发建设和销售监管信息系统上查询得知，爱家星河花园的建设单位为天津爱家投资有限公司，施工单位为中铁建设集团有限公司。
记者拨打天津爱家在公司黄页上登记的座机后，电话一直处于无人接听状态，黄页上登记的联系人许冰则称自己3年前已经离职，对公司的事情并不清楚。
记者致电中铁建设集团天津分公司后，负责爱家星河花园项目的经理李兵兵告诉《法治周末》记者，他们是爱家星河花园I标段(包括14号楼)的总承包商，“由于天津爱家在中铁建设集团未参加工程验收的情况下，就给小业主(住户)办理入住手续并办理了房产证。所以，除非基础工程和主体结构的问题我们会负责，其他应由爱家公司承担”。
“我这么说依据的是《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，建筑工程验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。另外《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中规定建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”李兵兵说。
总包合同之外的合同
2005年10月21日，经招投标程序，天津爱家与中铁建设集团签订了《建设工程施工合同》，并在建设行政主管部门备了案，承包方式为包工包料。
“也就是说，中铁建设是爱家星河花园的总承包方。”李兵兵补充说，这就意味着，中铁建设集团理应对消防、空调、门窗等项目通过公开招投标，分包给有资质、有进津施工许可等条件的安装队伍，“但在操作过程中，天津爱家私自把这些项目发包给了一些小公司，并且制定了《天津市建设工程施工专业分包合同》，要求我签字”。
“这个字我肯定不能签，这些施工队伍的问题太多，一旦签字，就意味着是中铁建设找来的这些队伍。”李兵兵补充说，这些施工队伍很多都存在资质问题，“防火门、防盗门等一些使用功能很强的工程施工单位无资质、无进津施工许可手续、无安全生产许可证。对于明显涉及重大结构安全的幕墙工程、屋面钢结构工程也分包给无资质的3家单位”。
《法治周末》记者了解到，负责爱家星河花园项目防火门制作安装工程的为香河县防火设备厂，但在国家安全监管总局查询系统中，《法治周末》记者并未查到该厂有安全生产许可证，且在河北省政府网站上提供的一份《河北省建筑业企业资质审批结果汇总表》中，《法治周末》记者也并未发现该厂的名字。
不过，《法治周末》记者在采访中也获取了一份由天津爱家和中铁建设于2005年10月24日签署的《天津市爱家投资有限公司星河花园项目I标段施工总承包合同》，在该合同规定的施工范围中，将消防、空调、通风等8项工程分包了出去。
问及此事，李兵兵表示，一般情况下，建设单位和施工单位在签订建设工程施工合同后，是不会再签订总承包合同的，“严格来讲，我们在建设工程施工合同第47条也有约定，即双方不能签订任何背离建设工程施工合同实质性内容的其他协议或合同，如果签订了所谓的其他协议或承诺书，不是双方的真实意思表示，对双方不构成法律约束力”。李兵兵据此认为，2005年10月24日签署的施工总承包合同是无效的。
“爱家要求签订总承包合同时，由于我们希望能跟他们长期合作，同时也为了能够进入天津市场，且总承包合同当时规定的条款也不至于让我们亏损，我们就签了。”李兵兵说，实际的施工过程是，中铁建设集团负责主体结构和地基工程，其他8项工程由天津爱家找来的施工队伍负责。
2007年8月，天津爱家要求中铁建设参加竣工验收。“由于考虑到分包出去的工程质量可能存在问题，且在不造假的情况下，中铁建设也无法形成合法有效、完整的工程技术资料和档案，加上我们的工程款也未能全部收回，我们拒绝参与验收。”李兵兵说。
李兵兵告诉《法治周末》记者，如果天津爱家是按正常程序在工程验收合格、在建委办理验收备案后，为小业主办理的房产证，“那么一旦在保修期内房屋出现质量问题，比如朱女士家出现的墙面裂缝，中铁建设集团是负责维修的”。
“但天津爱家绕开中铁建设集团为小业主办了房产证，等于认可了工程的现状，免除了施工方的保修责任。”李兵兵说。
未经验收却发房产证
尽管中铁建设集团至今都未参与爱家星河花园项目的工程验收，但《法治周末》记者在采访中却发现，14号楼的居民几乎都已经拿到了房产证。
8月6日，《法治周末》记者致电天津市房管局，工作人员表示“没有验收不可能办理房产证”。
根据天津市的规定，开发商为新建住宅商品房办理房产证时，需要提供的材料包括房屋建设工程竣工验收备案书。
而根据《天津市建设工程竣工验收备案及质量监督实施指南》，工程竣工验收条件成熟后，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理单位等进行竣工验收；验收完毕后，建设单位应出具《工程竣工验收报告》，作为工程竣工验收备案的文件资料，这是进行验收备案、获得工程竣工验收备案书的必要条件。
“我们根本就没有参加验收，也从未出具《工程竣工验收报告》。”李兵兵补充说，他认为爱家一旦为小业主办理了房产证，就摆脱了小业主给他们的压力，同时也可以无限期推迟拖欠中铁建设集团的工程款。
天津市河北区质量监督站负责对河北区的房地产项目进行验收备案，并应在备案之前根据规定派质量监督工程师对建设各责任主体质量行为进行评价，编写《建设工程质量监督报告》。
《法治周末》记者8月6日致电该站，问及爱家星河花园的项目是否通过了验收并在该站备案时，工作人员说领导不在，具体情况她也不清楚。
此外，《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》要求，新建住宅商品房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证。
但在天津市建委的网站上关于交付使用证的公告上，2006年至2010年的交付使用证公告名单里均没有天津爱家投资有限公司，天津市房地产开发建设和销售监管信息系统关于爱家星河花园的“审批手续”信息中也显示，该项目新建住宅商品房准许使用证未办结。
房屋无法维修的房主
《法治周末》记者在爱家星河花园采访时，该小区居民均表示，并不知道在收房时要求开发商出具关于验收合格证明、新建住宅商品房准许交付使用证等材料。
中铁建设法规风险部部长李敬升告诉《法治周末》记者，工程未经竣工验收，小区业主即入住，属于非法入住。
但朱女士等人表示，他们在入住时并不知道工程未经验收。“我购买这套房子是用作新房的，跟天津爱家签订购房合同时，承诺的交房日期是2008年6月30日，入住是在2008年9月。本来开发商已经延期交房了，怕耽误结婚，没顾那么多就入住了。”朱女士说。
朱女士告诉《法治周末》记者，房产证是2009年年底才拿到的，在小区散步的居民也透露，2009年年底，开发商通知14号楼住户统一办理的房产证。
“本来以为拿到房产证房子就是自己的了，没想到这个楼盘后续问题那么多。现在我们的房子裂缝等问题得不到解决，是不是开发商和施工单位在扯皮？出了问题我们应该找谁？如果没有验收我们拿到了房产证，这个房产证会不会因为程序不对被收回？”在接受采访时朱女士非常紧张。
《法治周末》记者就此事采访了北京大学房地产法研究中心主任楼建波，楼建波说如果天津爱家真的是在验收合格之前就办理了房产证，也不会影响房产证的有效性，“但负责房产登记的政府机关要承担登记错误的责任”。
“不过，无论事实是什么，都不影响开发商对业主的质量保证责任，房屋质量出现问题，业主还是可以找开发商进行维权。”楼建波说。
来源：法治周末
来源: 法制网（责任编辑:韩玉婷） |
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